本月楼市聚焦中央推动房地产“三支箭”落地，部分重点一二线城市“四限”政策再优化
11月，房地产宽松调控节奏进一步趋缓，但政策力度明显加强。中央层面，中国银行间市场交易协会提出继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，人民银行、银保监会发文强调坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，保持房地产融资平稳有序，证监会提出在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房企境外市场上市政策等。房地产的银行信贷、发债融资、股权融资“三支箭”全部落地，房企融资环境迎来实质性改善。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策47条。其中，宽松性政策34条，中性政策8条，紧缩性政策5条。宽松性调控节奏较上月继续趋缓，这主要与今年以来尤其是二、三季度三、四线城市维稳政策应出尽出有关，但北京、杭州、成都、西安等核心一、二线城市纷纷对区域性限购政策作出宽松性调整，彰显了当前房地产调控仍以维稳为主，宽松导向未改。本期报告主要对11月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
02
中央政策
“三支箭”相继落地，全方位利用金融手段支持房地产健康发展
1.政策跟踪
2.政策小结
本月资本面呈现大幅波动，流动性整体趋紧。一方面，随着央行利润缴存、留抵退税进程结束及财政发力放缓等因素影响，超储资金池“水位”下降；另一方面，在兼顾汇率、通胀等内外因素下，央行公开市场操作更加慎重。截至11月29日，央行公开市场操作累计实现资金净回笼9090亿元。但值得注意的是，临近月末，央行逆回购操作力度明显加大，仅11月28-29日两日，已实现1300亿元净投放。11月30日，央行再以利率招标方式开展了1700亿元7天逆回购操作。此外，11月25日，央行宣布将于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元等，中央层面维护资金面平稳的态度依然明确。在房地产方面，中央层面再度加大稳楼市力度。11月11日，央行、银保监会联合发布“金融16条”，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，核心举措包括：满足国有、民营等各类房地产企业项目合理融资需求，支持开发贷、信托贷合理展期，支持优质房企发债融资，做好房地产项目并购金融支持，做好“保交楼”金融服务等。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发文提出，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。11月28日，证监会新闻发言人表示将在股权融资方面调整优化5项措施，包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许上市房企非公开方式再融资等。至此，银行信贷、发债融资、股权融资“三支箭”全部落地，房企融资迎来实质利好，短期流动性压力将有所缓解。
03
地方政策
宽松性调控节奏进一步趋缓，部分热点一、二线城市“四限”政策再优化
1.宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）公积金政策
（3）人口人才政策
（4）其他政策
2.中性政策
（1） 住房保障政策
（2） 其他政策
3.紧缩性政策
（1） 行政干预政策
（2） 市场监管政策
4.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2022年11月地方出台房地产调控政策47条。其中，宽松性政策34条，中性政策8条，紧缩性政策5条。地方宽松性调控节奏进一步放缓，这主要与今年尤其是二、三季度以来三、四线城市稳楼市政策应出尽出有关。反观重点一、二线城市政策松绑空间依然较大。本月北京、杭州、成都、西安等多个重点一、二线城市对区域性限购政策作出宽松性调整，也进一步彰显了当前调控仍以维稳为主，政策宽松导向未改。
具体到11月调控内容来看，宽松性政策主要表现
在行政干预、住房公积金政策支持和人口人才引进等方面。在行政干预方面，核心举措主要包括优化“四限”、发放购房补贴或契税补贴、宽限房企拿地保证金比例和土地成交价款缴纳时限等。典型代表有：西安市提出从市外迁入本市且在限购区域无住房的居民家庭，落户后即可在限购区域购买首套二手住房，并将临潼区、西咸新区沣东新城上林街道、沣西新城高桥街道、马王街道和高新区托管的非限购区域移出住房限购限售范围；成都市将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房；北京市通州区台湖、马驹桥地区不再执行通州楼市升级版限购政策；杭州市临平区提出已落户家庭或在本市工作且有城镇社保缴纳记录的非本市户籍家庭，可在星桥、崇贤、东湖、运河等镇街购买住房，城西科创大走廊实施差异化购房政策等。此外，衢州市、葫芦岛市兴城市、涿州市、烟台市、临沂市沂水县、南昌市湾里管理局、长沙市望城区、庆阳市宁县、南京市六合区等十余个城市或地区出台了购房补贴类政策，南阳市邓州市、钦州市、烟台市等多地对强化了房企开发端支持。
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调住房公积金贷款最高额度、下调最低首付比例、扩大住房公积金贷款提取范围等。典型代表有：抚州市将家庭首套住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至70万元/户，首套房首付比例统一调整为20%，二套房首付比例统一调整为30%；济南市将单人缴存公积金最高贷款额度由35万元提高至50万元，将双人缴存公积金最高贷款额度由70万元提高至80万元；商丘市将购买、建造、翻建、大修二手住房以外的首套自住住房贷款额度调整为不大于房屋总价款的80%，购买第二套自住住房或二手住房，贷款额度不大于房屋总价款的70%等。
在人口人才引入方面，核心举措包括放宽落户限制、提供人才住房、发放人才安家补助等。典型代表有：舒兰市对全日制专科、本科、硕士、博士毕业生购房分别发放1万元、2万元、3万元和5万元购房补贴；成都市按照“政府主导、市场化运作、人才优先”原则配建人才公寓，符合规定人才可在规定面积内享受购房款15%的政策性优惠；宁波市人才购房补贴由过去的“家庭首次购买唯一住房”调整为“家庭唯一住房”，并不再限制申请人持有的最低产权比例即可按比例享受购房补贴；台州市黄岛区全面实行城镇地区“零门槛”落户政策等。
中性政策主要集中在强化住房保障方面，典型代表有：邢台市加快发展保障性租赁住房，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；东莞市出台三限房建设和分配试点方案，要求三限房坚持商品住房属性、按照市场化商品房模式进行建设和限售，承购人在莞购买商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全产权或退出三限房；苏州市出台发展保障性租赁住房实施办法，明确保障性租赁住房筹集方式、建设规格和面向群体等。
紧缩性政策主要集中在市场监管方面，核心举措主要包括商品房预售资金监管和房地产市场秩序整治等方面。典型代表有：海口市严禁房地产经纪机构违规销售安居房；宝鸡市陇县、东莞市对商品房预售资金收存和使用作出进一步具体规范等；湖南省加强居民自建房安全管理，明确城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房，新建居民自建房一般不得超过三层等。
04
11月重要事项复盘
05 房地产政策展望
1.中央层面
11月16日，人民银行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告指出，当前外部环境更趋复杂严峻，海外通胀高位运行，全球经济下行风险加大，国内经济恢复发展的基础还不牢固下一阶段，将继续加大稳健货币政策实施力度，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，保持货币供应量与社会融资规模合理增长。高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化。在流动性方面，据中信证券研究测算，在不考虑MLF和逆回购到期的情况下，12月并不存在流动性缺口。但考虑到财政支出往往集中在月末，且存在银行年末考核压力，不排除部分时点资金面收紧的可能。随着防疫政策和地产政策的转变，预期后续总量宽货币空间或将收窄。在房地产调控方面，11月中央密集出台多项房地产重磅政策，推动房地产信贷融资、债券融资和股权融资“三支箭”加速落地。11月22日国务院常务会议也再度强调要“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落实到项目”等。稳地产信号明确。预计后续监管部门的金融支持仍将延续，稳主体、“保交楼”、稳民生仍是政策重心。
2.地方层面
根据CRIC监测数据，11月房地产市场继续探底。北京、上海、广州、深圳等重点30城供应同比下降38%，成交同比跌幅扩大至30%。其中，广州、重庆等城市受疫情影响，楼市陷入“半停摆”状态。在土地市场方面，11月300城经营性土地总成交建筑面积为15492万平方米，环比上涨6.9%，同比转降24.1%；成交总金额4199亿元，环比下降5.5%，同比下降18.9%。二三线城市土拍热度仍维持在低位，仅北京、杭州等个别城市出现回暖迹象。基于此，预计地方将进一步加大政策松绑力度。尤其在防疫政策逐渐转向和中央推动房企融资“三支箭”落地背景下，地方房地产政策或迎来更大操作空间，一方面是积极落实房地产金融阶段性支持政策，加快受困房企和房地产项目风险处置，加速行业出清，同时配合做好“保交楼”工作；另一方面如财税政策支持、优化“四限”、强化购房信贷支持、鼓励房企开展营销活动等需求端政策或应加速出台或加大力度，进一步激发市场需求，这也是房地产市场能否迎来实质性改善、房企乃至房地产行业能否实现可持续健康发展的关键。
